Comment rechercher votre terrain pour une construction aux Antilles-Guyane ?

Si vous avez décidé de faire construire votre maison dans la Caraïbe, comme partout ailleurs, vous devez commencer par trouver le meilleur terrain possible.

Les étapes à suivre sont les mêmes partout, il faut seulement prendre en compte la spécificité de la région.

Le budget alloué pour l’achat du terrain seul

Le prix du terrain est le premier critère qui vous permet de mieux cibler votre recherche. Le terrain doit être dans vos moyens, en prévoyant bien sûr le prix de la construction. Les principaux facteurs déterminant le prix d’un terrain sont les suivants :

• Son emplacement ;
• Sa surface ;
• Sa configuration : un grand terrain mal conçu perd de la valeur par rapport à un petit terrain bien proportionné pour implanter une maison ;
• La nature du sol ;
• L’orientation et les risques liés aux intempéries ;
• La proximité des équipements : commerces, transports, écoles…
• La mitoyenneté du voisinage.
• La proximité des raccordements assainissement, eau, électricité.

L’orientation du terrain

Dans des terres comme aux Antilles-Guyane, le paysage est important mais il ne faut pas non plus oublier les éléments climatiques.

Prenez en compte l’exposition au soleil et au vent.

Sans être particulièrement pessimiste, vous devez impérativement envisager les situations en cas de cyclone et éviter les sites dont la topographie leur confère une exposition aux vents trop importante et trop fréquente.

Le voisinage

Lorsque vous dénichez l’endroit parfait avec une vue de rêve, renseignez-vous très scrupuleusement sur les plans d’urbanisme pour ne pas risquer de voir une nouvelle maison s’implanter entre vous et l’horizon superbe !

C’est à la fois une déconvenue sévère et un handicap pour votre maison qui va perdre toute sa valeur.

La nature du terrain

L’idéal et de connaître la nature du sol, d’ailleurs, certains constructeurs l’exigent pour dégager leur responsabilité en cas de problèmes ultérieurs, comme des fissures dans les murs.

Il est important de savoir si votre sol est sablonneux, rocheux, argileux… et, dans le cadre de la réglementation parasismique, il faut localiser une éventuelle faille active, notamment près d’une falaise.

L’étude sol de sols est votre meilleur allié, comptez entre 1500€ et 2000€ elle vous permettra de connaître l’exact nature du terrain.

Déroulement d’une étude de sol : 6 étapes

Pour connaitre la portance de votre futur terrain, l’étude de sol réalisée par un géotechnicien, se déroule en plusieurs étapes :

1. L’étude du lieu : plan cadastral, cartes géologiques, chantiers précédents, adresse etc…,
2. La reconnaissance visuelle : le sol est creusé avec une tarière ou un tractopelle, pour connaitre l’homogénéité de votre terrain (il est possible qu’il soit composé de remblais effectués il y a une cinquantaine d’années), mais aussi la présence d’eau,
3. La mesure de la résistance au sol : à l’aide d’un pénétromètre, l’expert mesure la résistance dynamique du terrain, mais aussi la présence de gypse (minéral acide qui a des effets dévastateurs sur le béton),
4. Le calcul de frottement : à l’aide d’un pénétromètre statique,
5. Le forage pressiométrique pour connaitre la déformation du sous-sol,
6. Les tests en laboratoire pour connaitre la teneur en argile et en eau du sol.

Bon à savoir :

À l’issue de l’étude de sols, si des fondations spéciales sont nécessaires, elles augmenteront le budget construction de 6.000 à 16.000 euros en moyenne.

La viabilité d’un terrain

Il existe deux types de terrains : en lotissement ou en terrain isolé ou diffus.

Le terrain en lotissement

Le terrain en lotissement est issu d’un grand terrain qui a été découpé en plusieurs lots pour accueillir plusieurs habitations.

Dans ce cas, le terrain doit être borné par le lotisseur, ce qui vous permet d’en connaître précisément la superficie et d’être assuré de sa constructibilité.

Il est le plus souvent viabilisé, c’est-à-dire que les raccords pour l’eau, électricité et assainissement sont prêts.

Renseignez-vous sur les règles locales d’urbanisme imposées par la copropriété sur les parties communes ou privées mais visibles. Vous pouvez être contraint dans le choix de vos couleurs de volets, taille de haies, caractéristiques de mur ou palissade, hauteur de maison (étages)…

Le terrain isolé ou terrain diffus

C’est un terrain qui ne fait pas partie d’un lotissement et vous devriez être plus libre quant à vos choix esthétiques.

En revanche, il peut ne pas être borné et surtout pas viabilisé. Vérifiez les coûts de viabilisation qui peuvent vite atteindre des sommets dans le cas d’un terrain vraiment isolé.

L’achat du terrain

Une fois votre décision prise, vous allez signer un compromis de vente, autrement appelé promesse synallagmatique qui va vous engager, vous et votre vendeur définitivement.

Il n’existe pas de délai de rétractation et, même en cas de décès, ce sont les héritiers qui se retrouvent engagés.

La signature de l’acte de vente a lieu chez un notaire. Charge a lui de procéder à toutes les formalités administratives pour authentifier l’acte qu’il est tenu de conserver pendant cent ans.

Ce même jour, le notaire encaisse votre règlement de la vente, des droits de mutation et de ses émoluments. Une fois toutes les formalités accomplies, il règle le vendeur.