Podcast Qualiblue : Comment trouver son terrain avec l’entreprise Rizk’immo

Nous commençons a parler des terrains a la 20ème minutes.

A l’occasion de la sortie de ce podcast nous vous proposons notre nouveau service : achat de terrains constructibles

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Retranscription de l’interview :

Interview de Pierre Rizk de Pr’immo

Retrouvez le Podcast Qualiblue, première plateforme de mise en relation entre particuliers et professionnels du BTP aux Antilles, Guyane.

Olivier Bicep : Merci d’être venu, de répondre à l’appel de Qualiblue. On a envie vraiment de faire un point sur la recherche de terrain ici en Guadeloupe. Spécifiquement en Guadeloupe puisque les terrains en métropole, ou les terrains dans d’autres parties, régions du globe n’ont pas tous la même configuration. Et c’est pour ça qu’on fait appel à un expert qui a déjà travaillé partout dans le monde, on va en discuter tout à l’heure. Déjà une présentation, voir qui vous êtes, comprendre ce que vous faites, ce qui vous motive, la passion qui vous anime. Donc, une première question c’est de savoir qui vous êtes ?

Pierre Rizk : Je m’appelle Pierre Rizk, c’est mon nom. Ca se prononce « risque », mais ça ne s’écrit pas pareil. Je suis issu d’une famille de commerçant libanais de Point-à-Pitre. J’ai un parcours assez classique niveau scolaire, j’ai un BAC économie, j’ai fait des études à Paris en commerce international. Et à 24 ans, je suis tombé dans le domaine de l’immobilier par hasard et je suis tombé amoureux de ce domaine, j’ai trouvé ça hyper intéressant, hyper enrichissant. Et qui englobait beaucoup de parties de la société en fait, tout le monde est concerné par l’immobilier, j’ai trouvé ça assez passionnant. J’ai commencé à 24 ans, j’ai été formé dans une agence immobilière locale de A à Z. J’ai fait tous les domaines, que ce soit la location, la vente, le syndic, la gestion locative, la promotion immobilière. Enfin, ils m’ont assez bien cadré. Et j’ai eu un déclic à ce moment-là, puisqu’à 26 ans j’ai connu la mort de mon père. Et en fait, ce déclic m’a fait réaliser qu’on avait vraiment qu’une seule vie, qu’on avait qu’une seule chance de vivre une vie pleine. Et je me suis dit pierre, le moindre rêve que tu as dans ta tête, vas-y, fonce. Et moi mon rêve c’était de travailler dans l’immobilier à New York. J’ai fait des pieds et des mains, j’ai trouvé par le biais de plusieurs contacts etc. Je me suis retrouvé 6e avenue à Manhattan en train de bosser dans une agence immobilière de 500 personnes. Une des agences les plus cotées aux Etats-Unis.

Olivier Bicep : C’est quoi le nom ?

Pierre Rizk : Keller Williams. En fait, il y avait un système de formation dans l’agence, c’est comme une université. Et c’est ce qui est génial dans cette agence, c’est qu’il y avait des profs, ce n’était pas vraiment des profs, ce sont des professionnels mais qui viennent chaque jour et qui te donnent un cours dans le domaine de l’immobilier. Alors, c’est hyper global, de 8h à 17h, tu avais 7 ou 8 profs qui venaient t’expliquer comment réussir dans l’immobilier et comment être un expert en immobilier. Spécifique au marché de Manhattan, mais spécifique au monde aussi en général. Et donc pendant les premières semaines, je suis retourné à l’école on va dire. Pleine formation.

Olivier Bicep : La langue également ?

Pierre Rizk : J’étais plutôt bon en anglais à la base, et en vivant là-bas je suis devenu bilingue au bout de quelques mois en fait.

Olivier Bicep : On est obligé

Pierre Rizk : Ouais, t’as pas le choix. Donc tu t’adaptes, ton cerveau s’adapte et se dit bon, apprend ce qu’il y a à apprendre. Et même les gens là-bas me disaient, on ne dirait même pas que t’es français en fait, t’as mis trop l’accent américain, reprend ton accent français.

Olivier Bicep : Ca va peut-être aider à vendre aussi

Pierre Rizk : Enormément à vendre parce que la french touch là-bas, c’est exceptionnel comment ça les touches. Dès que tu commences à dire, Yes, my name is Pierre and i from Guadeloupe and Paris. Ils commencent à dire, oh my God, Paris i love it, Tour Effel, les croissants etc.

Olivier Bicep : J’ai connu un peu la même chose à Londres, mais un peu moins parce que vu la proximité, ils voient un peu plus de français, mais c’est vrai que la french touch elle est là. Quand on parle, on n’a qu’à dire qu’on est français et on est déjà perçu différemment.

Pierre Rizk : C’est vendeur

Olivier Bicep : Du coup cette formation s’est bien déroulée ?

Pierre Rizk : Super bien déroulée. Tellement bien déroulée, puisqu’au bout de 3 semaines j’avais déjà mon premier appartement à vendre. Un appartement au 20e étage d’une tour qui se situe devant Central Park, avec vue sur Central Park, sur tout le rectangle. J’avais donné mon numéro au doorman, le concierge en disant voilà, je suis agent immobilier je cherche des biens à vendre. Il m’a dit ouais, il y a un propriétaire qui veut vendre, je lui donne ton numéro. Et je n’avais même pas de carte professionnelle à cette époque, j’avais donné sur un papier mon numéro et le soir même je rentre dans le train et là je vois le propriétaire qui m’appelle. Et pris de beaucoup d’émotions, premier appel, première expérience à Manhattan au bout de 3 semaines, t’as déjà quelque chose qui se passe. J’étais comme un fou et au final, on a été visiter l’appartement avec un agent immobilier avec lequel je travaillais dans l’agence qui m’aidait aussi, qui connaissait bien le marché. Et on l’a mis en vente et au bout d’un mois on n’avait pas eu de demande, puisqu’en fait on s’est rendu compte que l’appartement était vraiment trop cher par rapport au marché. Donc au bout de 2 mois, on a fait baisser le prix, et au 3e mois on a trouvé un acquéreur et voilà on a fait l’affaire avec l’agence immobilière. Ça s’est super bien passé. Et l’histoire c’est que, je suis resté un an là-bas, mais je n’ai pas pu rester au Etats-Unis puisque je ne suis pas citoyen américain. J’étais en visa de travail…

Olivier Bicep : Vous n’aviez pas la Green Carte, vous n’aviez pas ce qu’il faut pour pouvoir rester de manière permanente.

Pierre Rizk : Voilà c’est ça.

Olivier Bicep : Et je pense qu’en plus avec l’arrivée de Trump ça s’est encore plus durcie. Mais en tout cas, ce que je retiens c’est le culot déjà. C’est d’aller directement vers le portier, donner son numéro, même si on n’a pas de carte. D’y aller et puis voilà, c’est ce qui récompense.

Pierre Rizk : Ça m’a beaucoup appris à ce niveau-là de ne plus se mettre de barrières en fait. D’enlever toutes les barrières, toutes les peurs, tous les « on dit », de suivre son instinct, d’avoir un objectif et d’y aller, et d’être bien avec soi-même. Dans le sens où on sait que cet objectif est sain, à ce moment-là on s’ouvre beaucoup de portes. Ce n’est pas en se limitant à notre petite vie, à notre petit train-train…

Olivier Bicep : A nos train-train, à nos carcans aussi. Effectivement on est limité, on se dit je viens de ma petite Guadeloupe, qui suis-je, alors qu’on a le même potentiel que les autres. On a en plus notre French Touch, notre Guadeloupéen Touch, qu’il faut exploiter à fond. Et un jeune de 24 ans, c’est magnifique de voir ça. Bien sur la fin du visa de travail temporaire amène un retour au pays. Après là du coup on n’est plus dans l’immobilier de maison, d’appartement, on est dans du terrain. Qu’est-ce qui amène vers cette évolution, cers cette transition-là ?

Pierre Rizk : En fait, c’est vrai que Manhattan c’est quasiment que des appartements ou des maisons de ville.

Olivier Bicep : Il n’y a plus de terrains là-bas.

Pierre Rizk : Non, les terrains qui restent, ils démolissent des énormes immeubles pour reconstruire dessus. Mais il n’y a plus. C’est saturé tout. Retour à la petite Guadeloupe, retour dans Point-à-Pitre, j’ai laissé la tour de Trump et de l’Empire State building pour la tour Massabielle et la tour Secid. Donc voilà, temps d’adaptation, retour à la réalité, j’ai créé ma société qui s’appelle Pr’immo Consulting, qui est une société de consultant en immobilier, construction et en financement aussi. Puisque j’ai créé beaucoup de partenariats avec des constructeurs, des prometteurs immobiliers, avec des courtiers, avec des banquiers. En fait tous les corps de métiers qui sont en relation avec une vente immobilière, avec une construction. Et j’ai trouvé ça important pour satisfaire nos clients de A à Z. C’est-à-dire, quelle que soit sa demande, quelle que soit sa problématique, je lui trouve une solution fiable et rapide. Et ça, je pense qu’à 23 ans, 24 ans, je n’aurais jamais fait le pas, en tout cas je ne l’aurais jamais fait seul. J’aurais essayé de m’entourer de plein de personnes, d’associés proches, ou j’aurais été dans une agence immobilière j’aurais été en dessous de quelqu’un qui me dise quoi faire, mais je ne l’aurais peut-être pas pensé moi-même. Et au fur et à mesure des rencontres, de la communication, je bouge beaucoup, je fais beaucoup d’évènements, du réseau personnel, du réseau amical. Je suis né ici, j’ai vécu, 15-17 ans de ma vie ici, donc je connais du monde. Et aussi de mes connaissances en sachant, je connais telle personne, je sais ce qu’elle fait etc. Et au fur et à mesure, j’ai pu créer un réseau et un système qui fonctionne plutôt bien. Ça demande beaucoup de travail, ça demande beaucoup de culot aussi, de sacrifices, des moments difficiles. Il ne faut pas se cacher, c’est qu’il y a des moments où on est un peu down, parce qu’on est seul, on fait tout seul de A à Z, pour l’instant. On ne se permet pas d’être fatigué, on ne se permet pas d’être malade, on se permet peu de vacances, donc c’est allons-y, allons-y, allons-y et puis on se booste soit même tous les jours. Mais ça paye. On sait que ça va être comme ça pendant la 1er, 2e année, mais à un moment…

Olivier Bicep : Ça paye et ça forme et ça permet d’avoir une discipline, de répondre aussi à un besoin parce que si on se permet d’être en vacances toutes les 2 semaines, bien sûr les clients c’est eux qui en pâtissent. Donc vraiment ça donne une discipline qui est importante pour toute démarche entrepreneuriale. Maintenant je vois la jeunesse, je vois l’envie, la passion qui anime, puisque même en ayant essayé de faire autre chose, on retourne vers l’immobilier. Dans l’air du numérique maintenant, où effectivement on est en plein dedans et tu as grandi dedans, comment tu vois l’évolution du marché ? Le marché des terrains puisqu’on reste dans une thématique de terrain, les gens qui recherchent un terrain. C’est quelque chose que tu t’es approprié, tu as déjà réfléchi dans le futur ?

Pierre Rizk : Ouais

Olivier Bicep : Est-ce que tu veux partager avec nous ?

Pierre Rizk : Avec grand plaisir. Parce que nous sommes dans l’air de l’immobilier 2.0, aujourd’hui il faut savoir que les nouvelles technologies nous ont « envahis », mais aussi nous ont facilités la vie. C’est quelque chose qui aujourd’hui nous permet en un clic d’être au bout du monde et en un clic d’avoir à solutionner un problème qui nous prenait des mois à l’époque à solutionner. Et on a accès surtout à une base de données de logiciels et de possibilités qui est énorme. Et je pense que l’agent immobilier d’aujourd’hui et de demain devra adapter ces nouvelles technologies pour faciliter son métier. Et c’est ce que je fais un peu de mon côté, j’essaye, avec le budget disponible. Parce qu’il y a des millions de possibilités. C’est vrai que si on a un budget limité c’est plus simple. Les visites 3D en direct, quand on a un client… J’ai un client qui habite à Can en France, il est intéressé par une villa à Saint-François, il met des lunettes, je connecte à mon téléphone et je lui fais la visite virtuelle en directe en disant voilà ça c’est la cuisine, ça c’est le salon, là vous avez le terrain, la clôture est comme ça, voilà la vue et c’est comme s’il était sur place en fait avec une vidéo. Et je trouve ça exceptionnel parce que ça évite à la personne de prendre le billet, d’aller sur place, de venir voir etc. Et de se rendre compte qu’au final ce n’est pas trop ce qu’elle voulait, de se dire si elle vient, elle sait déjà que c’est ce qu’elle veut en tout cas à 80-90%, il y a toujours des petits détails qu’on voit sur place. On a aussi des drones qui nous permettent de faire des vidéos avec des vues exceptionnelles, avec des qualités exceptionnelles…

Olivier Bicep : Surtout pour les terrains, c’est intéressant. Voir la surface estimée, voir l’étendu, voir aussi la boiserie qu’il peut y avoir sur le terrain, voir ce qu’il y a. Après la limite c’est qu’on n’a pas encore de touché pour pouvoir voir l’étude du sol et voir exactement ce qui se trouve en dessous du sol, mais c’est vrai que le drone donne déjà une belle perspective d’ensemble.

Pierre Rizk : Dans le premier abord, on peut voir aussi la déclivité, la vue que ça donne, l’environnement en allant un peu plus haut. On a aussi sur des logiciels pour les annonces immobilières avec des visites virtuelles. En un clic on passe de la cuisine à la chambre, du salon à la salle de bain. Bref, je pense que l’agent immobilier d’aujourd’hui doit s’adapter à ces nouvelles technologies surtout quand elles lui font défaut. Parce qu’il y a une nouvelle technologie qui l’aide, il y a des nouvelles technologies aussi qui entachent un peu au métier. Je parle du « Bon Coin », de tous les sites de particulier à particulier qui ont rendu le métier encore plus difficile pour un agent immobilier, ou en tout cas plus challengeur. Parce que la plus part des clients vont se dire, pourquoi je vais acheter dans une agence immobilière alors que je peux très bien appeler quelqu’un en direct et sans payer de commission. Pourquoi je vais être dépendant d’un agent immobilier pour un dossier sachant que la plus part des agents immobiliers, c’est là où je veux faire la différence, c’est qu’ils sont peu disponibles. Moi je fais en sorte de m’auto discipliner pour répondre tout de suite dans la minute à mes clients. Et tout ce que j’ai à faire de le faire tout de suite parce que sinon, on sait qu’on oublie.

Olivier Bicep : C’est l’air du temps, déjà on est de plus en plus pressé et de moins en moins patient. Donc il faut répondre, il faut s’ajuster. Donc on ne peut plus se permettre d’attendre 2 semaines à répondre à un email, la personne est déjà passée à autre chose

Pierre Rizk : Bien sûr. Et à quelqu’un d’autre. Voilà, à un autre bien. Donc, aujourd’hui c’est un métier qui demande beaucoup de réactivité, beaucoup de sérieux et d’auto discipline et je l’applique et en général mes clients sont contents, ils le voient et ils disent waouh c’était rapide, c’est génial !

Olivier Bicep : Et les clients c’est… Tout à l’heure on a pris l’exemple d’un client qui se trouve en métropole, qui met ses lunettes 3D, mais est-ce que la clientèle maintenant elle est plus diversifiée qu’avant ? C’est-à-dire internationale, un peu locale, le client type c’est quoi pour vous ?

Pierre Rizk : Alors, je vais parler en termes de pourcentage. Dans ma clientèle, 60 à 70% c’est une clientèle locale bien sûr. Une clientèle de proximité, c’est la plus simple. C’est celle qui pensera tout de suite à vous, et celle à qui vous penserez tout de suite aussi, puisqu’elle est là, elle est à coté de vous à 5-10 minutes de route. Ensuite, nous avons une clientèle métropolitaine qui est encore plus intéressée aujourd’hui par la Guadeloupe, un endroit de rêve, qualité de vie exceptionnelle, peu de stresse par rapport aux grandes villes françaises, des avantages aussi par exemple pour les fonctionnaires, ils ont 40% de plus, au niveau de défiscalisation aussi, les lois défiscalisantes sont plus intéressantes en Guadeloupe qu’en France. Les français aiment beaucoup aussi les communes de Saint-François, la station balnéaire de Déhet pour son coté la cote sous le vent qui est juste magnifique, pour la basterne, pour les rivières et le cachet de cet endroit. Donc, les métropolitains sont toujours autant intéressés par la Guadeloupe, si ce n’est plus. Et ce qu’on a découvert depuis certaines années, merci Norwegian Airlines, merci l’ouverture des lignes directes, ce sont des américains, des canadiens, des allemands, des suédois, des étrangers qui viennent en Guadeloupe pour investir dans l’hôtellerie, dans le tourisme, dans les villas de luxe aussi pour y habiter, pour faire un pied à terre. Et ça c’est très bien. Même de Dubaï, j’ai vu des gens qui arrivent de Dubaï. Ou bien des Guadeloupéens qui sont expatriés à l’étranger, qui aiment leur terre, qui veulent réinvestir dans leur terre. J’ai eu par exemple un Guadeloupéen  qui habite à Londres et qui m’a dit, voilà je suis intéressé par tel terrain, c’est terrain vue mer, magnifique etc. Donc la Guadeloupe est prisée aujourd’hui, il y a beaucoup de demande. Le challenge c’est qu’il y a beaucoup d’offres et les places sont limitées. C’est là où c’est un métier qui va… Enfin, le marché va évoluer dans quel sens ? Parce que ce n’est pas un marché d’appartement, ce n’est pas un marché de tours comme Manhattan, c’est un marché où les gens aiment profiter de la qualité du temps, de la température. Ils veulent avoir leur jardin, ils veulent avoir leur petite maison, tranquille, dans un endroit plutôt calme, agréable et à la cool. C’est important surtout pour des métropolitains qui viennent ici, ce n’est pas pour revenir en appartement, ils veulent leur jardin minimum. Et aujourd’hui vu qu’on a des places limitées dans l’île, là où je veux en venir c’est que l’évolution du marché tend vers la démolition des anciennes bâtisses qui prennent de la place et à la rénovation de ces bâtisses. C’est là où le challenge va passer, parce qu’on a beaucoup d’immeubles qui sont abandonnés, des maisons qui sont abandonnées, des terrains qui appartiennent à des indivisions qui n’en font rien de productif, en tout cas d’utile, alors que ça pourrait être utile à beaucoup de monde. Et je pense que le challenge de la Guadeloupe est là, dans l’indivision, dans les maisons abandonnées, et dans les immeubles abandonnés. Parce qu’on a un besoin de terrain énorme aujourd’hui et on a besoin de place.

Olivier Bicep : Et des terrains en de même… Un bon terrain actuellement en Guadeloupe il en reste quand même…

Pierre Rizk : Il y en a bien sûr oui. Sinon je ne travaillerais pas.

Olivier Bicep : Mais quand je dis un bon terrain c’est-à-dire, les caractéristiques même d’un bon terrain, c’est-à-dire un terrain plat, viabilisé c’est-à-dire près des réseaux d’eau, d’électricité, ce type de terrain encore existe ?

Pierre Rizk : Bien sûr

Olivier Bicep : Et quelles sont les autres caractéristiques qu’on pourrait donner à ce type de terrain qui est recherché ?

Pierre Rizk : Alors ce qui est important c’est bien sûr qu’il soit plat, que la viabilité soit proche et qu’il soit en zone blanche déjà, zone constructible. Parce que qu’il soit en zone blanche ça va, tout va bien, on fait la plateforme de béton pour poser la maison. Mais s’il est en zone bleu ciel, on a une adaptation à faire, c’est-à-dire que c’est un peu inondable. Bleu foncé, on a une énorme adaptation à faire, il faut faire une plateforme d’1.5 mètre avec du tuf, ça coute cher. Zone rouge, il est inconstructible. Donc déjà il faut qu’il soit en zone blanche, c’est la plus simple. Il faut qu’il y ait une voirie qui passe devant, parce que s’il faut créer une route avec du goudron parce que l’accès est un peu enclavé, c’est compliqué. Il faut aussi qu’il soit dans un endroit, un lotissement avec plusieurs propriétaires différents. Si on achète un terrain autour de toute une famille, on se retrouve entouré de la même famille, c’est compliqué. C’est très compliqué et on n’a pas trop son mot à dire…

Olivier Bicep : On sent un peu le poids… On ne pèse pas assez dans les votes à venir

Pierre Rizk : Oui c’est ça, exact. Il faut qu’il soit aussi à 15-20 minutes grand maximum de notre travail et qu’il y ait des accès pour éviter les embouteillages aussi. Qu’il y ait plusieurs accès. Qu’on soit à central par exemple je pense à Démao, on peut passer par la Retraite, on peut passer par la Rocane, on peut passer par Petit Bourg pour rejoindre plusieurs endroits, Point-à-Pitre et Jahari. Et d’autres caractéristiques que je dirai, il faut qu’il soit déjà borné, parce que le bornage ça a un cout au niveau du géomètre. Il peut couter dans les 2 000 à 3 000 € pour faire du bornage. Et aussi  un terrain au prix du marché. Parce que c’est vrai qu’il y en a qui font de la spéculation en se disant qu’ils peuvent vendre 500 m² à 150 000 €, je trouve ça un peu exagéré. Donc au prix du marché ou encore mieux, moins cher. Là on a le bon terrain.

Olivier Bicep : Et on en trouve toujours ?

Pierre Rizk : On en trouve toujours. Il y a des gens raisonnables. Il faut faire appel à Pr’immo Consulting, il y a ce qu’il faut.

Olivier Bicep : Et par rapport au choix du terrain, c’est bien sûr par rapport à la conception que chacun a, de son ressenti par rapport à la ville à laquelle il veut s’implanter, mais est-ce qu’il y a d’autres caractéristiques qui peuvent déterminer le fait qu’on va s’implanter là et pas ailleurs ? Et il y a des endroits qui sont plus prisés que d’autres ? On a parlé de Démao par exemple. Mais est-ce que vous, en tant qu’agent, vous avez un conseil à donner à part le fait qu’il soit viabilisé le terrain, à part le fait qu’il soit proche de tout, est-ce qu’il y a encore autre chose qui fait la différence entre un bon terrain et un terrain un peu plus médiocre ?

Pierre Rizk : Je conseillerai de ne pas hésiter à mettre le prix dans un terrain qui est dans une zone déjà développée. Je parle de développée en termes de voirie, réseau, commerce, voisinage, environnement. Parce que quand on se retrouve avec un terrain brut, on ne sait jamais sur quoi on va tomber. On l’achète beaucoup moins cher qu’un terrain déjà aménagé, mais si on ne s’y connait pas, on peut se retrouver avec une viabilisation à 5 000 à 10 000 €. Une adaptation du terrain s’il n’est pas très plat, avec une étude de sol qui sera faite, on peut tomber sur de la roche, sur du tufe, sur de la terre rouge, sur de la terre anciennement agricole qu’il faudra compacter, et donc avec un aménagement qui pourra couter dans les 10 à 15 000 € en plus. S’il est en pente, il faudra faire une plateforme, plus un mur de soutènement, on se retrouve avec 40 000 €. Enfin bref, je conseil dès que vous voyez un terrain qui est proche d’une voie, qui est viabilisé, qui est borné, qui est nettoyé, qui est bien plat, où on arrive bien à se projeter, où on voit bien les bornes. Et qui est dans un environnement avec d’autres maisons récentes, foncez dessus, parce que vous êtes sur un terrain saint. Et le reste je le laisse au connaisseur, ceux qui savent ce qu’ils font.

Olivier Bicep : Ce qu’ils vont faire. Parce que comme on dit (Mauvaise audition 25 :02). Donc il faut faire attention effectivement aux coûts cachés. Des coûts qu’on n’a pas prévu et qui vont s’accumuler et du coup le terrain qu’on pensait être bon marché, ne se retrouve plus du tout bon marché. Donc c’est important effectivement. Est-ce qu’il y a des questions que vous aimeriez que les futurs propriétaires vous posent pour faciliter déjà votre travail, mais pour qu’eux aussi, puissent faciliter leur achat ?

Pierre Rizk : Bien sûr. Déjà la première question c’est de savoir en quelle zone du règlement d’urbanisme se trouve le terrain. Parce qu’il y a plusieurs zones, et dans ces mêmes zones il y a plusieurs sous-zones. Donc il faut bien connaitre ça, puisque c’est ce qui détermine ce qu’on peut faire sur le terrain. Quelles sont les limites, quelles sont les capacités de construction, quelle est la hauteur de la construction, à combien de mètre on peut construire de la route, ou par exemple d’un cours d’eau. C’est important à savoir quel type de maison on peut faire, quel type de projet. Savoir déjà si c’est un terrain en zone urbaine ou bien en zone à urbaniser, c’est possible aussi. En zone agricole ou en zone naturelle ou forestière. Si on vous dit, voilà j’ai 1 000 m² à vendre, le terrain est génial, il est magnifique, je te le vends 50 000 €, 50 € le m² tu te dis c’est une affaire géniale. Mais en fait tu te rends compte arrivé devant le notaire, tu vois le règlement d’urbanisme et tu vois que c’est un terrain agricole et que tu ne peux pas avoir de permis de construire dessus. Bon, t’a perdu du temps, peut-être un peu d’argent. Donc ça c’est la première question à poser. La deuxième c’est au niveau du PPRN : Plan de Prévention des Risques Naturels. Qui est devenu PZR aujourd’hui. C’est la nature du sol. Savoir si c’est une zone saine, une zone inondable, un peu inondable ou très inondable. Pourquoi ? Parce que comme je vous ai dit tout à l’heure, zone blanche, l’adaptation est très simple. Zone bleue ciel, il y a une adaptation à faire au niveau de la plateforme qui doit être un peu creusée quand même pour compacter la terre. Zone bleue foncé, on est sur 1.5 – 1.7   mètre plateforme de tuf de la surface. Ou bien de la surface totale du terrain, ou bien de la surface de la maison. Et là il faut rajouter un bon, 15 000 – 20 000 €. Donc ce sont des questions importantes à demander. Savoir si c’est en zone blanche, zone bleue ciel ou bleue foncé. C’est la deuxième question. Après, savoir s’il est viabilisé bien sûr. S’il n’est pas viabilisé…

Olivier Bicep : On peut expliquer un terrain viabilisé, c’est quoi ?

Pierre Rizk : C’est un terrain où les bornes d’eau et d’électricité sont au bord du terrain. Vous voyez les petites boites belges qu’on voit souvent à côté des maisons, c’est ça. Il y a un robinet et un éclair dessus pour dire électricité et eau. Internet aussi fait partie de… Savoir si la fibre passe par là, s’il y a un bon réseau internet…

Olivier Bicep : Très important de nos jours. Il faut savoir si la fibre est prévue ou pas, si elle est déjà là comme on dit. L’eau, l’électricité, la voirie également l’assainissement, savoir s’il est collectif, ou s’il est individuel. Tout ça ce sont des coûts au quels on ne pense pas au départ, mais qui, comme on a dit, 5 000 €, 10 000 € par 10 000 € font déjà beaucoup pour un budget.

Pierre Rizk : Bien sûr, ça commence à faire cher. Surtout au niveau de l’assainissement pour savoir si on n’est tout à l’égout ou s’il faudra placer une fausse septique, on vient de gagner 10 00 € si c’est tout à l’égout, ce n’est pas rien. Ce n’est pas négligeable. Toujours demander si le terrain est en indivision. Parce que là on perd beaucoup de temps. Il y a 15 enfants, 14 enfant qui sont d’accord et au dernier moment, on doit signer dans 2 jours et là il y a le dernier qui dit je ne suis pas d’accord, j’ai trouvé un autre client. Il en veut plus ou il dit je ne veux plus vendre, je veux le garder pour mon enfant, enfin bref.

Olivier Bicep : C’est ça l’indivision, je pensais que c’était du passé. Puisqu’avec la loi Letchini ça n’a pas encore été mis en vigueur la loi sur l’indivision ?

Pierre Rizk : Ça a été mis en vigueur, mais j’ai encore eu le problème il y a 2 ans. Donc, c’est appliqué au niveau de la loi, mais dans la pratique ça prend beaucoup de temps surtout au niveau des esprits des gens etc. Et ça aide, on est d’accord, ça aide surtout au niveau des successions aussi, ça aide beaucoup. Mais il faut faire attention. Se renseigner bien sur la situation actuelle. Aussi toujours demander, si on est en direct avec un propriétaire lui demander son titre de propriété. Parce qu’il peut vous vendre un terrain et vous dire que c’est le sien mais en fait non, pas du tout. Et dernier conseil que j’ai a donné aux chères clients, je ne devrais pas mais je le fais quand même parce que je suis aussi de leur côté, je me mets à leur place, un terrain est toujours négociable. Toujours. Le prix que vous voyez est à 95% jamais le prix de vente devant le notaire. Donc il y a toujours une marge de négociation de quelque milliers d’euros, ça peut aller jusqu’à 10 000 € environ.

Olivier Bicep : Et surtout savoir qu’une négociation bien menée par l’agent, puisque vous êtes l’intermédiaire, va sans doute ramener après d’autres affaires, d’autres clients. Puisqu’un client satisfait, va en parler autour de lui. Donc effectivement, c’est l’information qui est bonne a donné et qui permet au client de savoir qu’il a une marge de manœuvre…

Pierre Rizk : -Et que l’agent immobilier est là pour ça

Olivier Bicep : Et là pour pourvoir rentrer, avoir un part active dans la négociation. Donc est-ce que Pr’immo Consulting à d’autres éléments qu’il peut donner aux futurs propriétaires surtout dans la préparation. C’est-à-dire quand je parle de la préparation, c’est avant même d’aller voir un terrain, avant même de se décider sur la zone, la commune dans laquelle on veut implanter sa futur maison, est-ce qu’il y a des conseils, ne serait-ce que bancaire, dossier bancaire. Est-ce qu’il y a un conseil à donner à ces primo accédant ?

Pierre Rizk : La première chose à faire c’est d’aller voir votre conseiller bancaire pour faire une simulation bancaire, pour savoir votre capacité de financement. Savoir votre budget total. Savoir si je peux acheter un terrain plus maison et mon budget global c’est 250 000 €. Ça va me permettre de gagner du temps, à savoir que sur 250 000 € je pars sur un terrain  à 80-90 000 € maximum. Parce qu’avec les frais annexes plus la maison on va dépasser le budget. Donc ça nous permet d’avoir une ligne de conduite pour savoir où on peut se situer. Déjà quels sont nos choix possibles.  Donc ça c’est la première étape à faire parce que un vous allez perdre du temps et vous aller avoir un ascenseur émotionnel en disant, j’adore ce terrain, il est magnifique c’est celui que je veux. Vous arrivez à la banque, vous voyez que le terrain il vaut 150 000, mais votre budget est de 220 000. Et là vous dites, bon bah je mets une case en bois dessus ce n’est pas grave. Non, on ne fait pas ça. Donc ça c’est la première étape. La deuxième, c’est d’essayer d’avoir la référence cadastrale du terrain. Grace à cette référence, en général c’est 2 lettres et 3 chiffres, vous allez en mairie et vous pouvez savoir en quel zone il est, le règlement d’urbanisme et au niveau, ce que je vous ai parlé du PPRN, zone blanche, bleue ciel et bleue foncé. Donc déjà avec ces informations là, vous pouvez aller en mairie et vous renseigner sur la nature du sol, et sur la nature en tout cas du règlement d’urbanisme. Donc ça, ça fait gagner beaucoup de temps. Parce que si on aime bien un terrain et qu’on a la référence cadastrale, qu’on voit qu’il est en zone rouge, next, on passe à autre chose. Donc voilà, pour se préparer…

Olivier Bicep : Est-ce qu’il y a aussi un plan ou une vision à 10-15 ans des travaux à venir aux alentours de son terrain ? Est-ce qu’on peut obtenir ces informations là également en mairie ?

Pierre Rizk : Savoir quels sont les projets aux alentours ?

Olivier Bicep : Voilà

Pierre Rizk : Oui, bien sûr. Vous pouvez savoir quels sont les projets qui ont été signés dès maintenant. Et savoir le timing, dans combien de temps ils sont prévus, savoir aussi si le terrain va prendre de la valeur ou en perdre. Parce qu’il suffit qu’il y ait une centrale électrique qui va se faire juste à côté ou alors une centrale nucléaire, il n’y en a pas trop mais…

Olivier Bicep : On voit le style effectivement. Ou un grand bâtiment qui va vous cacher la vue…

Pierre Rizk : Ou un grand bâtiment qui cache la vue, des logements sociaux… C’est important de la savoir, c’est pour ça qu’aussi j’aimerais rajouter dans le bon terrain, le bon terrain c’est un terrain qui devant nous, là où est exposée la maison, c’est une zone naturelle inconstructible. Et là, on est sûr et certain qu’il n’y aura jamais personne ou en tout cas, pour les 20 prochaines années.

Olivier Bicep : On parle de bord de mer alors.

Pierre Rizk : Oui, là c’est encore mieux. Là c’est le terrain rêvé de chacun en bord de mer avec l’accès plage. A part des bateaux et des Jet Skis il n’y a personne qui va passer par là. Normalement. Après peut-être qu’on va aller construire dans l’eau, sait-on jamais. On a des maisons sur l’eau maintenant donc…

Olivier Bicep : Là aujourd’hui, Pierre si demain il y a une baguette magique, qui permet de réaliser le souhait dans le domaine de l’immobilier, dans le domaine de la vente de terrain, qu’est-ce que ça serait ? Quel serait le souhait qui sera exhaussé ?

Pierre Rizk : Alors, le premier déjà ce serait de retaper tous les anciens immeubles des grandes villes. Mais tous, de A à Z, les maisons de ville. De les retaper et de les refaire neuf, pour redonner ce cachet agréable et typique de la Guadeloupe qui est un peu en perdition aujourd’hui, il faut le dire, parce qu’on a des bâtisses qui gâchent un peu la vue, un peu le cadre. Quand un touriste arrive ici et qu’il voit ça, il se dit, hum ce n’est pas très agréable à voir. Alors qu’il y a tellement de choses à faire. Dans ce sens-là, baguette magique, un rêve magnifique c’est que les banques ouvrent leurs lignes de crédit et qu’ils prêtent à tous les entrepreneurs qui ont une bonne idée, qui ont une idée saine, une idée qui tend vers ce projet-là, vers cet objectif là et qui leur finance sans mettre trop de conditions et sans mettre trop d’intérêts. Ca ce serait une deuxième chose après la…

Olivier Bicep : On a la rouille, on a la corrosion, l’électroménager qu’il faut changer tous les 2 ou 3 ans, voilà franchement je pense que c’est là qu’est… On en a parlé tout au début, c’est là qu’est le rôle de l’agent, de prévoir, de conseiller, son client par rapport à tous ce qu’il n’aura pas pensé. Et de le conseiller dans sa justesse, de vraiment l’orienter vers quelque chose qui le conviendra et qui même s’il met le prix, même s’il n’avait pas pensé à certaines choses, il sera satisfait au bout du compte. Donc ça c’est leur rôle et effectivement ce n’est pas ce rôle qu’on a lorsqu’on est de particulier à particulier, comment on en parlait, où ils vendent et puis voilà… Il y a ce rôle un peu comme les architectes, quand ils font des plans de maison et qu’ils suivent après le chantier, il est impartial. Il n’est ni du côté du client, ni du côté des artisans, mais il veut que les choses avancent. Et je pense que ce rôle d’intermédiaire est important.

Pierre Rizk : Il est important surtout j’essaye de l’appliquer à 100% parce qu’on pourrait faire 5 000 ventes par en en vendant du rêve et en se basant que sur le positif. Et sur ces 5 000 ventes, il y en aurait 4 400 qui seraient insatisfaites. Pourquoi ? Parce qu’on va mettre les gens dans une situation délicate. Et aujourd’hui je préfère tout dire et être transparent à 100% à mon client. Faites attention à ça, faites attention le PLU va changer, ça va être modifié donc peut-être que vous ne pourrez pas faire ça. L’exemple qu’on vient de donner avec embruns marins, avec l’électroménager. Le type de construction qu’il veut faire, faites attention peut-être que ce matériel n’est pas très conseillé. Enfin bref, j’essaye de le guider à 100% au risque même de perdre une vente, ou de perdre un client. Mais je préfère faire une bonne vente, et d’avoir un client satisfait, plutôt que de ne pas la faire.

Olivier Bicep : Et puis après ça reste dans l’intérêt du business, comme je disais puisque même si on ne fait pas la vente au jour-j avec ce client-là, le client va s’en rappeler, il va en parler aux autres, et ça ne sera jamais négatif. Alors qu’une mauvaise vente réalisée avec des bassesses, avec de la malhonnêteté, il suffit que le client s’en rende compte et puis là c’est 100 autres clients qu’on aura perdu dans le futur parce qu’il va en parler à tout le monde. Donc il y a cette éthique là qu’il faut garder, et c’est bien de l’avoir surtout au début d’une carrière. Il faut l’avoir parce que sinon…

Pierre Rizk : On en a marre au bout d’un an, deux ans. Surtout on est dans un micromarché, on est Guadeloupe, c’est un petit village, tout se sait en 2 secondes. Donc c’est important d’être honnête et transparent.

Olivier Bicep : Comment on arrive à joindre Pr’immo Consulting ?

Pierre Rizk : C’est assez simple, il y a un numéro de téléphone qui est le mien, et toujours joignable.

Olivier Bicep : C’est quoi ?

Pierre Rizk : 961616.

Olivier Bicep : Une page Facebook ?

Pierre Rizk : Il y a une page Facebook, que j’avais créé l’année dernière, qui s’appelle Rizk’immo. Au fait Pr’immo c’est « PR’IMMO ». C’est-à-dire Pierre Rizk Immo. Donc je l’ai appelé Rizk Immo. Voilà c’est mon agence, avec moi vous ne prenez aucun risque. Ca peut faire peur parfois mais c’est…

Olivier Bicep : C’est un jeu de mot bien étudié.

Pierre Rizk : Ouais. Bien pensé.

Olivier Bicep : Du coup, l’avenir avec Qualiblue puisqu’on va sans doute démarrer un partenariat, pour pouvoir avancer. C’est 2 jeunes entrepreneurs. On a la même vision je pense pour la Guadeloupe qui est son développement, qui est de faire progresser l’économie locale, faire avec la population sur place. Donc, on a cette envie-là, cette passion, cette énergie puisqu’il faut beaucoup d’énergie pour ce genre d’entreprise. Donc comment vous Pierre, vous voyez la collaboration ? Comment vous voyez déjà Qualiblue ? Est-ce que vous pouvez nous en dire plus ?

Pierre Rizk : J’ai beaucoup apprécié Qualiblue en fait, l’idée je l’ai trouvé géniale, parce que c’est une problématique que j’ai rencontré avec mes clients, qui me disaient, ah il me faut un plombier, il me faut un électricien, il me faut un serrurier etc. Vous n’en connaissez pas ? Etc. Et quand ils ont besoin de plusieurs corps de métier ils sont perdus. Faire plein de rendez-vous ça prend plein de temps et il faut que je m’occupe de mon boulot, de mes enfants etc. Et je trouve qu’en fait Qualiblue c’est un peu comme le TripAdvisor des artisans et de la construction. Où des qu’on ne sait pas dans quel restau on veut aller, on regarde sur TripAdvisor, on voit les premiers restaus et les avis et son sait que ça va plutôt bien se passer s’il y eu des milliers de personnes qui ont aimé, c’est que ça doit être…

Olivier Bicep : Génial et pas l’inverse.

Pierre Rizk : Voilà, c’est ça. Donc Qualiblue nous fait gagner beaucoup de temps, et j’ai trouvé l’idée géniale. Surtout elle est géniale et elle ramène beaucoup de monde. Et plus on a de monde, plus il y a des possibilités et plus on élargi ses possibilités dans le métier. Et dans mon métier ça va m’apporter beaucoup aussi en plus-value, je vais en parler aux autres personnes que je connais qui sont dans le domaine de la construction et dans l’immobilier. Je vais les inviter à foncer parce que la collaboration a commencé et ça commence très bien. Hâte que ça continue et que ça évolue simplement. Donc, c’est mon ressenti aujourd’hui sur Qualiblue et j’espère qu’il sera même encore mieux.

Olivier Bicep : C’est le but en tout cas, c’est le but. C’est pour ça que pr’immo consulting ça fait plaisir d’avoir rencontré Pierre, puisque comme j’ai dit tout à l’heure-là, c’est la même énergie, la même envie. Et il faut savoir s’entourer de bonnes personnes, il faut savoir s’entourer de personnes qui ont la même niaque pour pouvoir avancer. Puisque les obstacles sont nombreux, et on ne peut pas tout faire, tout seul, ça n’existe pas de toute façon. Etre entouré c’est primordial. Donc on vous dit à bientôt, Qualiblue et Pr’immo consulting, on est là pour vous.

Pierre Rizk : A bientôt.